Die Fallstricke im Mietvertrag

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Die Wohnungssuche wird in Deutschland immer schwieriger. Schon heute fehlen in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten über 800.000 Miet­wohnungen. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach Wohnungen, vor allem in den Städten. Die Folge: Warteschlangen bei den Wohnungsbesichtigungen, weiter steigende Mieten, Vermieter, die Vertragskonditionen diktieren, und Mieter, die ihre Rechte nicht wahrnehmen - aus Unkenntnis oder weil sie Nachteil; bei der Wohnungsvergabe fürchten. Welche Rechte haben Mieter bei der Wohnungssuche und beim Abschluss des neuen Mietvertrages und worauf müssen sie achten?

Miethöhe:

Seit Juni 2015 gibt es die sogenannte Mietpreisbremse. Sie gilt nicht flächendeckend in ganz Deutschland, aber zwischenzeitlich immerhin in zehn Bundesländern und rund 300 Städten. Hier darf die neue Wohnung nach dem Gesetz höchstens zu einem Preis vermietet werden, der zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Aber es gibt Ausnahmen. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten (Stichtag 1. Oktober 2014) und nicht für umfassend sanierte Wohnungen. Außerdem darf der Vermieter die „Vormiete“, die Miete also, die der frühere Mieter schon gezahlt hat, auch im neuen Mietverhältnis weiter fordern - egal, wie hoch diese Vormiete war. Das eigentliche Problem aber ist, dass sich die meisten Vermieter offensichtlich nicht an die Mietpreisbremsen-Regelungen halten, sondern die Wohnung unverändert teuer oder noch teurer als im Vorjahr anbieten. Mieter müssen also selbst aktiv werden und die Mietpreisbremse ziehen, damit sie von den neuen Gesetzesbestimmungen auch profitieren.

Tipp: Wer bei den Vertragsverhandlungen auf die möglicherweise überhöhte Miete hinweist, riskiert, die Wohnung nicht zu bekommen. Aber Mieter können auch nach Abschluss des Mietvertrages, also während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, die Miete sei unzulässig hoch. Dann muss ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt werden. Dazu reicht es aus, wenn der Mieter schriftlich die seiner Ansicht nach zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmiete lt. Mietspiegel plus zehn Prozent) ermittelt und sich darauf beruft. Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter Auskunft über die Tatsachen geben, die für die Prüfung der zulässigen Miete notwendig sind, die der Mieter aber nicht kennt. Das sind zum Beispiel Auskünfte zur Baualtersklasse des Hauses, zur Vormiete usw. Die überhöhte Miete, das heißt den unzulässig hohen Teil der Miete, muss der Vermieter nach Erhalt der Mieterrüge reduzieren. Mieter haben einen entsprechenden Rückforderungsanspruch, aber nur für die Mieten, die nach der Rüge fällig werden, nicht für die Vergangenheit, das heißt für Zeiträume vor Abgabe der Rüge. Deshalb so früh wie möglich nach Abschluss des Mietvertrages mit Hilfe des Mietervereins die Miethöhe prüfen!

In Städten ohne Mietpreisbremse gibt es keine „Deckelung“ der Wiedervermietungsmieten. Fordert der Vermieter aber eine Miete, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann ein Verstoß gegen die Wuchervorschrift des Wirtschaftsstrafgesetzes vor­liegen und sollte der Mieterverein eingeschaltet werden.

Betriebskosten:

Zusätzlich zur eigentlichen Kalt- oder Nettomiete müssen in aller Regel noch Betriebskosten ge­zahlt werden. Das sind Heizkosten und mehr als ein Dutzend sogenannter kalter Nebenkosten, wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Hausversicherung, Straßenreinigung, Hausmeister, Fahrstuhl, Gartenpflege usw. Im Mietvertrag wird geregelt, welche Kosten Mieter übernehmen müssen und welche Vorauszahlungsbeträge hierfür monatlich zu zahlen sind. Ob die Vorauszahlungen realistisch angesetzt und ausreichend kalkuliert sind oder mit Hilfe niedriger Vorauszahlungsbeträge eine günstige Gesamtmietbelastung vorgegaukelt wird, erfahren viele Mieter erst, wenn sie die erste Betriebskostenabrechnung erhalten haben. Dann ist es aber oft zu spät, es drohen unter Umständen hohe Nachzahlungen.

Tipp: Energieausweis zeigen lassen, der energetische Zustand des Hauses ist ein wichtiger Fingerzeig für die Höhe der künftigen Heizkosten. Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes müssen durchschnittlich 2,10 bis 2,30 € pro Quadratmeter und Monat insgesamt für Betriebskosten gezahlt werden. Davon sollten Mieter realistischerweise zunächst einmal ausgehen.

Maklerprovision:

shutterstock 128024372shutterstock.comSeit Juni 2015 gilt in ganz Deutschland das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung. Danach muss in aller Regel der Vermieter die Maklerprovision zahlen. Es gilt der Grundsatz: Wer bestellt, der bezahlt. Wendet sich der Vermieter an einen Makler und erteilt ihm den Auftrag, einen Mieter für seine Wohnung zu finden, muss er den Makler auch bezahlen. Mieter müs­sen nur noch in Ausnahmefällen die Maklerprovision übernehmen. Voraussetzung ist, sie beauftragen den Makler schriftlich mit der Wohnungssuche und der Makler wird danach, ausschließlich aufgrund dieses Auftrages, tätig und beschafft eine Wohnung, über die dann auch der Mietvertrag abgeschlossen wird. Im Zweifel muss der Makler diesen zeitlichen Ablauf nachweisen - insbesondere, dass er mit der konkreten Wohnungssuche erst nach der Auftragserteilung des Mieters begonnen hat, dass er die Wohnung nicht schon aufgrund eines früheren Auftrages im „Karteikasten“ hatte.

Schaltet der Makler eine Wohnungsanzeige und verlangt er für die Vermittlung der Wohnung dann erst einmal einen Auftrag des Mieters, hat er keinen Provisionsanspruch, zumindest keinen gegenüber dem Mieter. Das gilt erst recht, wenn der Makler noch während der Wohnungsbesichtigung die Unterschrift unter einen Maklerauftrag fordert. In beiden Fällen ist der Makler ganz offensichtlich nicht erst nach der Auftragserteilung durch den Mieter tätig geworden und auf Wohnungssuche gegangen. Im Gegenteil, hier hatte er zuerst die Wohnung im Angebot, im Zweifel aufgrund eines Vermieterauftrages, und erst danach hat er sich den Auftrag des Mieters besorgt.

Tipp: Fordert der Makler eine Provision vom Mieter, verstößt dies mit hoher Wahrscheinlichkeit gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz, gegen das Bestellerprinzip. Da die Maklerprovision frühestens nach Abschluss des Mietvertrages gezahlt werden müsste, kann der Mieter die Maklerforderung nach Prüfung durch den Mieterverein ablehnen, ohne dass er riskiert, die gewünschte Wohnung nicht mehr zu erhalten. Wer die Provision trotzdem gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern. Der Mieteranspruch verjährt erst nach drei Jahren. Außerdem riskieren Makler eine Geldbuße bis zur Höhe von 25.000 €, wenn sie gegen die Vorgaben des Bestellerprinzips verstoßen.

Umgehungsgeschäft:

Egal, ob der Makler „Besichtigung nur gegen Erteilung des Vermittlungsvertrages“ fordert oder 50 € für eine Wohnungsbesichtigung, Bearbeitungs- oder Service­Gebühren oder gar eine 1.000-€­ Renovierungspauschale - der Mieter muss nicht zahlen. Wenn überhaupt, müsste der Auftraggeber zusätzliche Gebühren zahlen, nicht aber der Mieter. Die ,,Renovierungspauschale“ ist nichts anderes als eine verkappte Maklerprovision und muss nicht bezahlt werden. Und gleichgültig, ob der Vermittlungsauftrag quasi „erpresst“ wird - ,,sonst keine Wohnungsbesichtigung“ - oder ob der Vermittlungsauftrag freiwillig erteilt wird, ohne Maklerleistung, das heißt Wohnungssuche nach dem Vermittlungsauftrag, muss ein Mieter keine Provision zahlen.

Tipp: Provisionsrechnungen oder Gebührenforderungen eines Maklers nicht ohne vorherige Prüfung durch den Mieterverein zahlen. Wer gezahlt hat, muss prüfen lassen, ob er sein Geld zurückfordern kann. Auch hier beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre.

Abstand und Ablöse:

bulky waste 2049012pixabay.comAbstands­ oder Ablöseforderungen sind weder ein Ersatz für eine Maklerprovision noch ein Ausgleich dafür, dass der Vermieter die Provision zahlen muss und nicht mehr der Mieter. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz sind Abstandszahlungen, die der wohnungssuchende Mieter leisten muss, damit die Wohnung angemietet werden kann oder damit der Vormieter auszieht, grundsätzlich unzulässig. Ablösevereinbarungen sind letztlich Kaufverträge, mit denen sich der wohnungssuchende Mieter verpflichtet, Möbel oder Einrichtungsgegenstände zu kaufen. Derartige Verträge sind auch nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz möglich, aber nur so lange wirksam, wie Kaufpreis und Wert der übernommenen Gegenstände nicht in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Die Idee des einen oder anderen Vermieters, Schrottmobiliar zu überhöhten Preisen an den Mieter zu verkaufen, um so die gezahlten Maklerprovision wieder „reinzuholen“, ist nicht durchsetzbar. Von einem auffälligen Missverhältnis ist auszugehen, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Zeit­wert des Kaufgegenstandes liegt. Und so wird gerechnet: Mieter und Vermieter schließen eine Ablösevereinbarung über eine zehn Jahre alte Einbauküche zu einem Kaufpreis von 4.000 €. Der Zeitwert der Küche liegt bei 2.000 €. Die Vereinbarung ist wirksam bis zu einem Betrag von 3.000 € (Zeitwert plus 50 Prozent). Die restlichen 1.000 € stehen dem Vermieter nicht zu. Soweit schon gezahlt wurde, kann der Mieter sein Geld zurückfordern. Auch hier gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Tipp: Diese Grundsätze gelten auch, wenn der Vormieter die Ablöseforderung stellt und er sein Uralt-Mobiliar teuer verkaufen will.

Mietkaution:

shutterstock 113281159Zadorozhnyi Viktor/shutterstock.comMieter und Vermieter können beim Abschluss des Mietvertrages vereinbaren, dass eine Mietsicherheit geleistet wird, eine Mietkaution. Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen - ohne Nebenkostenvorauszahlungen - und der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Die erste Rate wird dann mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die übrigen zwei Raten mit den bei­den nächsten Mietzahlungen.

Bei der Barkaution muss der Kautionsbetrag an den Vermieter direkt gezahlt oder überwiesen werden. Der Vermieter muss die Kaution von seinem Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto anlegen. Die Mietvertragsparteien können aber auch vereinbaren, dass die Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft, einer Mietkautionsversicherung (Bürgschaft durch eine Versicherung) oder der Verpfändung eines Sparbuchs erbracht wird.

Tipp: Die Vereinbarung einer höheren Mietsicherheit als drei Monatsmieten ist unzulässig. Am Ende der Mietzeit muss die Mietkaution zurückgezahlt werden, soweit der Vermieter keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis geltend machen kann. Im Streitfall muss der Mieter nachweisen, dass er überhaupt eine Mietsicherheit geleistet hat und in welcher Höhe. Deshalb sollten Mieter verlangen, dass der Vermieter die Kautionszahlung quittiert, oder bei Überweisung der Kaution muss der Überweisungsträger aufbewahrt werden.

Quelle: Mieter Zeitung 1/2016

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